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房屋逾期交房应注意事项和案例分析
发布日期:2020-12-04 10:53 文章字号:

导语:在购买期房时,很多人担心房开商不按约定时间交房。逾期交房会给购房者带来很大的经济压力,增加入住“遥遥无期”的心理负担。房开商逾期交房怎么办?本期以案释法将带大家了解房开商逾期交房的一些注意事项。

一、案例

2012年9月,李女士与房开商签订《商品房买卖合同》,约定购买商品房。合同同时约定房开商应于2013年5月31日交付验收合格的房屋。合同签订后,李女士按时交付了首期款,余款也由按揭银行正常放款。然而,涉案房屋直至2014年7月7日才完成竣工备案验收。李女士要求房开商赔偿逾期交房的违约金,被房开商拒绝。2014年8月9日,房开商登报通知业主办理收房手续。李女士诉至法院,要求房开商按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期交房违约金标准为每日按已交付房款的万分之五计算”赔偿违约金。房开商辩称,施工期间存在大量下雨天气,严重影响了施工进度,属于天气的不可抗力,从而影响了交房日期。购房合同明确约定了不可抗力为延迟交房的免责事由,故不应当赔偿违约金。

二、焦点问题

1.下雨天气能不能认定为“不可抗力”?

2.房开商是否应当赔付逾期交房违约金?

三、说法

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条对“不可抗力”作出了明确规定。“不可抗力”即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。正常的下雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免并不能克服的情形。且双方当事人未在合同或补充协议中特别约定下雨天气为影响施工,可予以延期交房的免责事由。因此下雨天气在本案中不能被认定为“不可抗力”。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期交房违约金标准为每日按已交付房款的万分之五计算”,是双方真实的意思表示,故房开商应当按照合同约定进行赔偿。法院最终支持了李女士的诉讼请求,逾期的交房天数以双方约定交房的次日即2013年6月1日开始计算。

李女士最终总算是收到了房屋,也获得了赔偿。但是,如果遇到房开商一直不交房,违约金解决不了迟迟收不到房的问题怎么办呢?以本案为例。本案中,李女士不仅可以要求房开商赔付违约金,还可要求解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定,“当事人一方延迟履行主要债务,经催告在合理期限内仍未履行”,当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”。所以房开商迟延交付房屋,购房者要及时进行催告。经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,可以要求解除合同。应注意的是,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款同时规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生的一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。因此,解除合同的主张并不是没有时限限制的,主张解除合同的购房者应该按照规定的时限和程序及早提出。

四、提醒

房产是千家万户最重要的财产之一。广大购房者在购买房屋时,一是要注意看房开商的等级资质,二是要注意看房开商的证件是否齐全。三是要注意在合同中对逾期交房的违约责任进行明确约定,对“不可抗力”影响施工进度的情形进行约定。四是要注意保存好购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、房开商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片等证据材料。遇到房开商逾期交房的购房者,一是可以与房开商进行协商,但是在协商的过程中要注意维权方式的合法性,不能采取过激行为,二是可以及时向人民法院提起诉讼,要求房开商赔偿自己的损失。

五、法条链接

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能约见、不能避免并不能克服的客观情况。

六、司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生的一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

七、相关规章

《商品房销售管理办法》

第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

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